Z Markiem Stępą rozmawiała Anna Umięcka- Prawo miejscowe za pomocą tekstu i rysunku określa co wolno, ale nikomu niczego nie nakazuje. Te plany mogą się nigdy nie zrealizować, jeśli właściciel gruntu chce się cieszyć pustą działką - tłumaczy sens uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego wiceprezydent Gdyni Marek Stępa Anna Umięcka: Rada miasta uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego ścisłego Śródmieścia. Wiele nieruchomości należy tam do prywatnych właścicieli. Jak bardzo miasto ma prawo wpływać na kształt inwestycji realizowanych na terenach prywatnych? Marek Stępa: Bardzo. Władztwo planistyczne jest jednym z przywilejów lub nawet obowiązków gmin. Gminy sporządzają plany zagospodarowania przestrzennego, które są jedną z prawnie dopuszczalnych form ograniczenia własności prywatnej, ponieważ są sporządzane w trosce o harmonię rozwoju całych obszarów. Organom gminy (radzie miasta) przyznano prawo decydowania o tym, jakie rodzaje zabudowy dopuszczać na poszczególnych terenach, jak je limitować w sensie funkcjonalnym i fizycznym.Czy miasto będzie dbało też o charakter powstających budynków, ich styl? - Limity, które są określone w planie, dotyczą wysokości zabudowy oraz nieprzekraczalnych i obowiązkowych linii zabudowy. Obowiązkowa oznacza, że budynek musi swoją ścianą stanąć na tej linii, a nieprzekraczalna to ta, do której można się zbliżyć, zabudować ją, ale nie można się przed nią wysunąć. Plan narzuca też intensywność zabudowy - ilość kubatury, która może się znaleźć na działce i oczywiście, poprzez szczegółowe zapisy dotyczące uzgadniania projektu ze służbami konserwatorskimi, może wpływać na rozwiązania stylistyczne.Na pewnych obszarach jest to niezbędne - właśnie w Śródmieściu, gdzie część budynków wpisana jest do rejestru zabytków i w trosce o harmonię zagospodarowania tego terenu nie wolno wprowadzać form, które pozostawałyby w zbyt rażącym kontraście z pozostałymi. W trosce o jakość architektury, w najbardziej newralgicznych miejscach, znajduje się zapis o konieczności uzyskiwania formy zabudowy w drodze konkursu. To niekoniecznie musi narzucać konkretny styl, ale powoduje, że to jury konkursu podejmuje decyzję o kształcie zabudowy, a nie właściciel, który mógłby wynająć architekta o niewystarczającym doświadczeniu zawodowym, żeby np. zaoszczędzić.Są przecież takie miejsca w mieście, na wizerunku których wszystkim nam, mieszkańcom, zależy - wpisem do rejestru zabytków objęta jest połowa powierzchni planu, którą przyjęli ostatnio radni. Dotyczy to głównie ulic: Świętojańskiej, 10 Lutego, Władysława IV. Nie o to chodzi, by w tych miejscach powstawały budynki udające modernistyczne z lat 30. Może to być współczesna architektura, ale ograniczona do gabarytów takich jak ta historyczna i z nadzieją, że konkursy dadzą efekty w postaci dobrej architektury, komponującej się bez zgrzytów z historyczną.Właściciele mogą nie zgadzać się z ograniczeniami, pozywać miasto do sądu. Nie boicie się tego? - Świadomi właściciele nie będą dopatrywać się zagrożenia swych interesów, bo budowanie obiektów niepasujących do otoczenia nie jest wcale korzystnym posunięciem biznesowym. Klienci nie lubią użytkować brzydkich i niedostosowanych miejsc. Być może niektórzy będą występować na drogę sądową z wnioskiem o zmianę zapisów, ale nie obawiamy się takich sytuacji, bo to działanie rutynowe.Zasada "wolnoć Tomku na swojej działce" nie może obowiązywać, bo prowadziłoby to do destrukcji struktury miasta, a gminy stoją na straży takich wartości. Dobra, uporządkowana przestrzeń, bez przerostów gabarytowych to ogromna wartość - tu chce się żyć, pracować, inwestować. Kto zapuszcza tę przestrzeń, dopuszcza do spadku atrakcyjności miasta. Wszystkie gminy sporządzą takie plany zagospodarowania. Oczywiście jedne bardziej aktywnie, inne mniej.Dlaczego właśnie teraz uchwalono ten plan? Na Władysława IV powstał już niepasujący do otoczenia budynek Hossy, na placu Kaszubskim rośnie w górę wyżej niż sąsiednie domy Transatlantyk... - Od czego Transatlantyk miałby być wyższy? Jest zaprojektowany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. To taki wytrych na wypadek, gdy dla danego terenu nie ma planu zagospodarowania przestrzennego i wówczas, dość mechanicznie, stosuje się limitowanie wysokości do wymiarów najwyższej zabudowy w najbliższym sąsiedztwie. I tak został zaprojektowany Transatlantyk - jest równy znajdującemu się po przeciwnej stronie ulicy budynkowi szpitala.Ta zasada generalnie nie jest zbyt dobra i prowadzi czasem do nieprawidłowych decyzji, ale w tym wypadku uważam, że obiekt wpisuje się w krajobraz. Poza tym, tylko w narożniku Transatlantyk jest tak wysoki, w pozostałych fragmentach dowiązuje się do obiektów, do których przylega.A termin? Nasz plan przygotowywaliśmy kilka lat. Udało się go skończyć i nie zwlekając, przekazaliśmy go radzie miasta do uchwalenia. Pracujemy nad wieloma planami dotyczącymi Śródmieścia Gdyni, fragmentów przyległych do niego i terenów peryferyjnych. Toczą się w różnym tempie. Niektóre idą gładko, a niektóre natrafiają na trudne miejsca i praca trwa dłużej, niż się początkowo zakładało.Według tych planów w centrum staną jeszcze dwa centra handlowe i hotel. Czy taka decyzja nie spowoduje trudności komunikacyjnych? Wciąż narzekamy na brak parkingów. - Według obowiązujących przepisów w planie zagospodarowania przestrzennego, w sposób odrębny należy oznaczać miejsca, w których dopuszcza się zespoły handlowe powyżej 2 tys. m kw. i takie zostały wskazane. Taka wielkość to nie jest żaden wielki handel, bo to połowa kubatury CH Kwiatkowskiego, a popularne w czasach PRL-u supersamy Społem miały po 900 m kw. Samo stwierdzenie, że na terenie miasta mogą się pojawić obiekty powyżej 2 tys. m kw. jeszcze nic nie oznacza. Może to zaskutkować obiektem, który ma 2,1 tys. m kw. bądź 21 tys. m kw. To zależy od innych determinant wpisanych w tym planie - od wielkości działki, od dopuszczalnej intensywności zabudowy, ilości kondygnacji.Ale czy możemy sobie wyobrazić centrum miasta bez handlu? Miasta przecież w ogóle powstały na skrzyżowaniach szlaków handlowych, gdzie kupcy musieli się zatrzymać i wyłożyć swoje towary. Regulowało to średniowieczne prawo.A samochody będą parkować na parkingach, które mają obowiązek zapewnić inwestorzy tych obiektów. Są na to odpowiednie wskaźniki - na 100 m kw. powierzchni obiektu handlowego przypadają zgodnie z przepisami trzy miejsca parkingowe, wiec taki ośrodek - ponad 2 tys. m kw. - to już 60 miejsc parkingowych. Jest również zapis mówiący o konieczności zapewnienia dodatkowych miejsc.Kiedy możemy się spodziewać realizacji tych planów? Plan nie ma mocy nakazującej. Miejscowy plan zagospodarowani przestrzennego to prawo miejscowe, dość szczególne. Za pomocą tekstu i rysunku mówi - co wolno, ale nikomu niczego nie nakazuje. A zatem, pewne rzeczy, które są w planie zapisane bardzo szczegółowo, mogą nigdy nie powstać. Jeśli właściciel terenu chce się cieszyć niezabudowaną działką (nawet najbliższe 100 lat), to według naszego prawa - wolno mu. W Europie, w niektórych państwach, jest nieco inaczej - jeśli w ciągu określonego czasu, np. pięciu lat inwestor nie przystąpi do realizacji, plan może się zmienić. To taki czynnik wymuszający tempo realizacji ustaleń.Nasze plany mówią tylko, jak miasto mogłoby wyglądać, gdyby inwestorzy zechcieli skorzystać z całości nadanych im uprawnień. Inwestor może w ogóle nie przystąpić do inwestycji, ale może też przystąpić do budowy wcale nie realizując wszystkiego, na co mu się zezwala. I nie są to wyjątkowe sytuacje. Nawet jeśli na planie jest zapis: zespół handlowy, inwestor może wykonać mieszkaniówkę i mały sklepik, albo tyko galerię handlową. Ograniczamy tylko wielkość budynku. W planach zagospodarowania są zapisy dotyczące ekologii. Zabudowa Śródmieścia staje się bardzo zwarta, kolejne zielone wyspy znikają. Czy miasto ma na to jakiś wpływ? Gdynia została zaprojektowana w latach 30. ubiegłego wieku jako miasto o zwartej zabudowie śródmiejskiej. I jeśli istnieją tu pewne niezabudowane miejsca zagospodarowane zielenią, to nie oznacza, że jest to sieć zaplanowanych skwerków czy parczków, tylko ślad czyjegoś dramatu. Ktoś przed wojną kupił działkę, żeby zbudować dom, ale wybuchła wojna. Nie zdążył. Uważamy, że koncepcję z lat 30. należy doprowadzić do końca. Nie zapominamy jednak o terenach zielonych. Inspirując się również historycznymi planami, przewidzieliśmy park np. przy styku ulic: Władysława IV, Obrońców Wybrzeże i Armii Krajowej. Teraz jest tu bardzo skromny skwerek i parking.Realizacja będzie wiązała się ze znacznymi kosztami, ponieważ teren jest prywatny i musimy go odkupić. Ale w tym wypadku uważamy, że to niezbędne i przyczyni się do zachowania historycznie ukształtowanej wizji Śródmieścia. Inne lokalizacje, wskazywane czasem przez dyskutantów, nie są możliwe. Wymagają też wykupu gruntów i w dodatku byłyby sprzeczne z wizją z lat 30. My oczywiście tylko nawiązujemy do ówczesnych panów. Bierzemy pod uwagę, że minęło 80 lat, zmieniły się sposoby transportu, upodobania ludzi i wszystko to musi znaleźć odzwierciedlenie w przepisach. Ale to też nie oznacza przewrócenia historycznego planu do góry nogami. On jest wart zachowania.Musimy pamiętać, że Gdynię wybudowano według ówczesnej najnowszej mody. Nie przetworzonej przez prowincjonalne odmiany, docierającej po latach, jak to ma miejsce z większością stylów europejskich w Polsce. Nasz gotyk przywędrował setki lat po tym jak tworzył się we Francji, to też dotyczy renesansu. Tylko Kraków, jako siedziba królów ma renesans wprost importowany z Włoch. A modernizm w Gdyni, na gorąco wymyślany w Europie, był wprowadzany tu w życie natychmiast. W Gdyni było to możliwie - miasto dopiero powstawało. W starszych aglomeracjach architekci byli bardziej zachowawczy, w centrach XVIII i XIX-wieczna zabudowa, więc elementy modernistyczne mogły pojawić się tylko na obrzeżach. Może to jest właściwy trop? Śródmieście pozostałoby dla potomnych "starym miastem", a tereny np. podalmorowskie mogłyby zamienić się we francuskie La Défense. Choć historia architektury współczesnej pokazuje, że ludziom nie żyję się dobrze w takich futurystycznych dzielnicach. Nie jestem zwolennikiem rewolucji. Zmiany warto dokonywać krok po kroku, w toku ewolucji, poprawiając to, co najpilniej potrzebuje wymiany. Jeśli chodzi o architekturę pewne mody mogą się objawiać w elementach zewnętrznej elewacji czy wystroju wnętrz, ale struktura budynków będzie podlegała sprawdzonym zasadom.Czyli na gdyńskiego Gaudi'ego nie możemy liczyć? Jeśli się pojawi - dlaczego nie? Są tereny, gdzie będzie mógł dać upust nieokiełznanej wyobraźni, ale są i takie, gdzie będzie musiał dostosować się do planów zagospodarowania przestrzennego. Mamy takie miejsca na obszarze Śródmieścia, niekoniecznie w tym planie, o którym mówimy, że wręcz pożądana i zapisana jest potrzeba formy indywidualnej, odrębnej od reszty. Takim przykładem jest zakończenie Mola Rybackiego z działką, na której może powstać Muzeum Żeglarstwa. Może to być architektura szczególna, choćby wykorzystująca działanie wiatru. Oczywiście architekci są zawsze ograniczeni budżetem inwestora. A pytanie - czy możemy tu liczyć na jakąś niebywałą architekturę to właściwie pytanie o to, czy pojawią się tu inwestorzy z wizją skłonni zaryzykować. Bo jeśli będą pieniądze to zdolnych architektów nie brakuje. Treść artykułu zamieściliśmy zgodnie z zawartą umową o udzielenie licencji niewyłącznej. Opublikowano: 04.04.2011 00:00 Autor: Sylwia Szumielewicz - Tobiasz (s.szumielewicz@gdynia.pl)